INVESTIRE IN FRANCIA

LA NOSTRA GUIDA PER INVESTIRE IN FRANCIA

La Francia e la sua capitale Parigi sono un simbolo del romanticismo in tutto il mondo. Molti desiderano acquistare un immobile in questo territorio, ed è bene sapere che alcune zone, come quelle della frontiera tedesca, i prezzi delle case sono spesso molto inferiori a quelli della stessa Germania. Tanti stranieri hanno acquistato la seconda casa in Francia e altrettanti decidono di trasferirsi definitivamente. Nelle zone di mare, come nelle città principali francesi, i prezzi delle case e degli appartamenti sono alle stelle, ma, al contrario, in alcuni villaggi, gli immobili si possono acquistare quasi gratis. Per acquistare una casa in Francia, come nel resto del mondo, è opportuno conoscere la zona prescelta, valutarne i prezzi  e, se si pensa di affittarla, valutarne il mercato degli affitti.

Per acquistare una casa in Francia, è necessario aprire un conto corrente e lo si può fare anche da non residenti fiscali. Questo vi servirà per addebitare le utenze e per pagare le tasse locali.

La legislazione Francese inoltre, ha previsto una garanzia obbligatoria che tutela chi acquista immobili, sia per i compratori francesi o stranieri. Con questa garanzia, il denaro versato prima del rogito per prenotare l’immobile, solitamente il 5-10% del prezzo, non viene versata al venditore, ma al notaio dell’operazione o alla banca, che garantirà la buona fine dei lavori. Sarà depositato su un conto vincolato a nome dei futuri acquirenti e vi resterà fino al momento del rogito.  Come succede negli Stati Uniti.

Un sistema utilizzato in Francia per investire in immobili, è anche l’acquisto di case nuove e di pregio scontate del 50-60% in meno del prezzo di mercato, in quanto rese indisponibili per 15-20 anni. Il costruttore vi venderà la nuda proprietà per un limite temporale che va dai 15 ai 20 anni e darà l’usufrutto temporale ad una collettività locale per concederla in affitto. Voi non pagherete nessuna tassa e alla scadenza contrattuale vi viene restituito il bene. Questa pratica è molto diffusa soprattutto fra i ricchi francesi, poiché in Francia vige la tassa patrimoniale e i beni acquistati con questa formula non vi rientrano.

IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IN FRANCIA

Dopo la stipula del Contratto Preliminare, quindi dal giorno seguente il ricevimento della lettera raccomandata, in cui si notifica il progetto dell’atto, è stabilito per legge, un periodo di riflessione di 7 giorni, per confermare o meno l’acquisto. E’ una legge a protezione dell’acquirente non professionale e, nel caso si eserciti la ritrazione, si ha diritto al la restituzione della somma versata. Il preliminare contiene tutte le informazioni necessarie alla stipula dell’atto notarile ed alcune condizioni dette "sospensive", ad esempio, a favore dell’acquirente, è normalmente inserita una condizione sospensiva volta all’ottenimento di un mutuo per finanziare l’acquisto; se l’acquirente non riuscisse ad ottenere un mutuo può recedere dal contratto senza dover rimettere la caparra già versata.

QUALI COSTI DEVO SOSTENERE PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE IN FRANCIA ?

Gli immobili nuovi o con meno di 5 anni sono assoggettati alla TVA , l’IVA italiana, che in Francia è del 19,6 %. I prezzi si intendono sempre TVA compresa. In questo caso il costo del notaio varia  tra il 2,5 ed il 3%. Gli immobili con più di cinque anni di vita non sono più soggetti a TVA ma pagano  per il rogito tra il 7% e l’8%.

QUALI TASSE E IMPOSTE DEVO PAGARE COME PROPRIETARIO DI UN IMMOBILE IN FRANCIA ?

• Taxe foncière – corrisponde alla nostra ICI, è sempre a carico del proprietario e viene predeterminata ogni anno dal fisco che invia al proprietario la relativa bolletta. Gli immobili nuovi hanno due anni di esenzione.
• Taxe d’habitation - viene pagata da chi utilizza l’immobile e copre i vari oneri locali quali spazzatura etc..
• Impot sur le revenue – corrisponde alla nostra imposta sui redditi e viene pagata da chi mette in locazione l’immobile che in tal caso non pagherà più la taxe d’habitation. Si tratta di una imposta in via definitiva per la Francia e considerata come ritenuta d’acconto in Italia. Essa è del 25% da calcolare sull’ 85% degli affitti effettivamente incassati. In Italia bisognerà indicare l’ 85% degli affitti come reddito prodotto all’estero ed al momento della dichiarazione dei redditi dedurre dall’imposta da pagare in Italia quanto già pagato in Francia.
• Imposte sugli investimenti in immobili da reddito gestiti: un trattamento particolare viene riservato a chi acquista immobili in una struttura turistica o per studenti gestita da un gestore professionista. In questo caso al momento dell’acquisto non si deve pagare la TVA (19,6%) e sugli affitti incassati non si devono pagare imposte né in Francia né in Italia. L’acquisto di questi immobili richiede il rispetto di alcune regole che garantiscano al Fisco che l’immobile resti in gestione per almeno nove anni dal momento del termine lavori di costruzione.

POSSO CHIEDERE UN MUTUO PER COMPRARE UNA CASA IN FRANCIA ?

Difficilmente una banca italiana vi concederà un mutuo per l’acquisto di una casa francese salvo un mutuo ipotecario sulla vostra casa in Italia. Le banche francesi possono invece, concedervi mutui e finanziamenti anche con le formule di Pel e Cel, che sono sistemi di risparmio finalizzati all’acquisto programmato di una casa con diversi vantaggi. Questo mutuo viene garantito da una ipoteca,il cui costo mediamente è circa  l’ 1,5% del valore dell’immobile. La valutazione del bene da parte della Banca francese non è impostata sulla perizia di un professionista, come in Italia, ma  corrisponde al prezzo di vendita. Normalmente la banca finanzia fino al 70 % del prezzo e per le garanzie, considera solo la denuncia dei redditi senza  il patrimonio personale di chi acquista.

POSSO METTERE IN AFFITTO IL MIO IMMOBILE, RICAVANDONE UNA RENDITA ?

Sì certo, le rendite da affitto sono molto alte in Francia, soprattutto nella regione parigina, nel nord, nella costa azzurra e nella zona di Lion. Se volete affittare a studenti, scordatevi i prezzi di Roma o Milano, perché gli studenti francesi pagano circa 300 euro all’anno di tasse universitarie ed hanno a disposizione molte residenze universitarie a prezzi modici, per cui il gli immobili privati, non hanno molto mercato. Chi mette in locazione l’immobile, deve pagare l’imposta sui redditi, e non pagherà più la taxe d’habitation, ovvero la tassa di proprietà. Quest’ultima è un imposta considerata come ritenuta d’acconto del 25%, da calcolare sull’ 85% degli affitti effettivamente incassati. In Italia bisognerà indicare l’85% degli affitti come reddito prodotto all’estero e, al momento della dichiarazione dei redditi, dedurre dall’imposta da pagare in Italia quanto già pagato in Francia.

QUANDO VENDO IL MIO IMMOBILE IN FRANCIA DEVO PAGARE SULLA PLUSVALENZA ?

Qualora si venda un bene immobiliare in Francia, senza beneficiare di alcuna esenzione, occorre dichiarare la plusvalenza maturata e pagare un imposta del 27% o del 16% sul montante ottenuto, al netto delle possibili deduzioni. Il tasso del 16% é accordato ai soli cittadini Italiani Non Residenti dietro presentazione di una dichiarazione dell’Agenzia delle Entrate attestante che in Italia si é soggetti imponibili alle Imposte sui Redditi. La plusvalenza viene calcolata dal notaio, che scorpora dal prezzo di vendita l’importo dell’imposta da pagare. Una volta redatta, viene firmata dal venditore alla stipula dell’atto notarile.

Le esenzioni si ottengono in questi casi:

 - Le vendite effettuate dopo quindici anni di possesso

 - La vendita della residenza principale

 - Le vendite inferiori a 1.000 €

 - Le vendite per alcuni pensionati o invalidi

 - Le vendite effettuate ad Associazioni di Case ad uso sociale

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