INVESTIRE A NEW YORK

LA NOSTRA GUIDA PER INVESTIRE A NEW YORK

La città di New York è suddivisa in 5 zone chiamate circoscrizioni di : MANHATTAN, BROOKLYN, QUEENS, BRONX e STATEN ISLAND.

Brooklyn è il quartiere più densamente popolato ed è stato una città indipendente fino al 1898. Brooklyn è nota per la sua diversità culturale, sociale ed etnica, quartieri distinti e un singolare patrimonio architettonico.

Manhattan è il quartiere più densamente popolato e ospita il conosciuto Central Park. E’ il centro finanziario della città ha molte attrazioni culturali, tra cui numerosi musei, il quartiere teatro di Broadway, Greenwich Village, e Madison Square Garden.

Queens è geograficamente il più grande dei quartieri. Storicamente era una raccolta di piccole città e villaggi fondata dagli olandesi. E’ l'unica contea negli Stati Uniti, dove il reddito medio tra neri africani è più alto di quello dei bianchi americani.

Staten Island è collegato a Brooklyn dal Verrazzano - Narrows Bridge e a Manhattan dagli Staten Island Ferry. La Staten Island Ferry è una delle più popolari attrazioni turistiche nella città di New York in quanto dai traghetti si gode una vista eccezionale sulla Statua della Libertà.

COME SI ACQUISTA UN IMMOBILE A NEW YORK ?

In tutti gli Stati Uniti e quindi anche a New York, non è necessario rivolgersi a diverse agenzie immobiliari per vedere appartamenti diversi, perché tutti gli immobili in vendita sono in un database a disposizione di tutti gli agenti immobiliari.

A New York la proprietà immobiliare viene garantita da un Title, un semplice documento che attesta la proprietà. Il rilascio di questo documento è preposto ad Agenzie garantite dal Governo Federale, le quali, dopo aver fatto un Title Search, quindi una ricerca del titolo, rilasciano una una polizza assicurativa per l'ammontare del costo dell' appartamento, chiamata Title Insurance.

Il Tittle Insurance garantisce al compratore  che qualsiasi vizio di forma o di sostanza che si verificasse durante il Closing, ovvero il nostro Rogito , è assicurato e garantito fino al valore dichiarato nell'atto. Se si compra "sulla carta", come spesso avviene, si versa un minimo del 20 % del prezzo pattuito. La metà di questo importo andrà in un Escrow Account, ovvero un conto di garanzia e non potrà essere utilizzato dal costruttore fino alla consegna del bene; l’altra metà sarà invece utilizzata dal costruttore esclusivamente per pagare costi di costruzione o di ristrutturazione dell’immobile stesso. Se si acquista una proprietà già ultimata è sufficiente versare un acconto del 10 % e il saldo verrà effettuato al Closing (rogito). Se si acquista un immobile condominiale, unitamente al contratto d'acquisto l'acquirente riceve una copia dei documenti condominiali, che contengono il regolamento condominiale, le caratteristiche del palazzo e la descrizione delle sue strutture fondamentali.

UNO STRANIERO PUO’ ACQUISTARE UN IMMOBILE A NEW YORK ?

Negli Stati Uniti e a New York, gli stranieri possono tranquillamente acquistare immobili. Per alcune tipologie di immobili, ad esempio i Co-op è necessario presentare la dichiarazione dei redditi e ciò rende difficile o impossibile l’acquisto a coloro che non pagano le tasse in questo Paese.

QUAL’E’ LA DIFFERENZA TRA EDIFICI CO-OP E CONDO ?

I Co-op sono cooperative proprietarie di un intero edificio, quindi comprando in un Co-op, si acquisisce una quota in una cooperativa proporzionale alla grandezza dell’appartamento, e si diventa soci insieme ai vicini. Invece di possedere un immobile, siete titolari di un contratto di locazione della proprietà. I Condo sono invece immobili in cui il titolare possiede una proprietà e una quota proporzionale delle parti comuni, come i nostri condomini.

I Co-op rappresentano circa il 75-80% del mercato immobiliare newyorkese. Gli edifici Co-op (società cooperative che li posseggono) sono amministrati da appositi consigli Co-op, che prendono tutte le decisioni importanti riguardanti l’edificio, stabiliscono regole e direttive. Inoltre, il consiglio approva ogni potenziale acquirente. Il prezzo di acquisto dei Co-op è inferiore del 10-20% rispetto al prezzo dei Condo. Le spese mensili, al contrario, sono leggermente più alte e includono le spese condominiali, i costi di manutenzione, tasse di proprietà, la propria quota di debito ipotecario, nel caso l’edificio abbia un mutuo ipotecario.

QUALI SPESE DOVRO’ SOSTENERE COME PROPRIETARIO DI UN IMMOBILE A NEW YORK ?

Come proprietari dovrete pagare le tasse di proprietà e le spese mensili di gestione delle parti comuni. Il costo varia in base al tipo e alla grandezza della proprietà, come le spese di gestione. Più servizi ci sono, più sono alti i costi mensili di gestione. I proprietari possono detrarre alcune di queste spese. Come ad esempio la tassa di proprietà dal reddito imponibile entro lo stesso anno. I proprietari di un co-op possono invece detrarre parte delle loro spese condominiali mensili.

EDIFICI CON AGEVOLAZIONI FISCALI A NEW YORK, ESISTONO ?

Certo che esistono, la città di New York ha adottato diverse misure per incentivare la costruzione di nuovi edifici e l’ampliamento dei quartieri. La maggior parte dei condomini rientra in uno dei programmi di esenzione fiscale, interessando non solo le nuove costruzioni, ma anche alcuni tipi di conversione o trasformazione di edifici esistenti. Il programma più comune prevede una graduale detrazione fiscale in 10 anni. La tassa di proprietà aumenta del 20% ogni due anni, fino alla fine delle agevolazioni. Una variante è il programma che prevede agevolazioni fiscali per le costruzioni nel Financial District di Manhattan. Le proprietà situate in quest’area godono di sgravi fiscali per 14 anni. Alcune costruzioni godono di sgravi fiscali per periodi più lunghi: 15, 20 o 25 anni. Fattori determinanti sono la posizione geografica, l’utilizzo di prestiti e sovvenzioni governative, la disponibilità nell’edificio di appartamenti a prezzo accessibile.

QUALI COSTI AGGIUNTIVI DOVRO’ SOSTENERE PER ACQUISTARE UN IMMOBILE A NEW YORK ?

I costi per l’acquisto a New York variano dall’ 1% all’ 8% del prezzo di vendita.

Le spese a carico dell’acquirente sono: spese legali, l’imposta di registrazione, le tasse federali, statali e comunali. Devono essere pagate prima o al momento della chiusura della transazione e sono da aggiungere all’acconto iniziale. Se state comprando un condominio di nuova costruzione dovrete pagare: la tassa sul passaggio di proprietà pari all’ 1% per le proprietà fino a $ 499.999 e all’ 1,425% per quelle superiori a $ 499.999; la tassa sul passaggio di proprietà pari allo 0,4% del prezzo di vendita, le spese legali del venditore pari a circa $ 1500-$ 2500 e le spese di registro, a partire da $ 500, il Tittle Insurance costa $ 450 ogni $ 100.000 del prezzo dell’immobile.

Se l’immobile costa più di $ 1.000.000, dovrete pagare anche una tassa di lusso, la Mansion Tax, pari all’ 1 % del prezzo dell’immobile.

Molti edifici richiedono anche il pagamento di spese aggiuntive quali: spese di registrazione: $ 200 in su, spese per l’amministratore $ 250 - $ 500 e cauzione $ 500 - $ 1500. Le spese legali per tutto il processo variano dai $ 2500 ai $ 5000, a seconda della complessità della transazione.

POSSO RICHIEDERE UN MUTUO PER L’ACQUISTO DEL MIO IMMOBILE ?

Sì, è possibile chiedere un mutuo per i non residenti negli Stati Uniti. Solitamente un non residente deve essere in grado di finanziare fino al 65 – 75% di una somma fino a 1 milione di dollari e il 60 % di una somma tra 1 e 2 milioni di dollari. Se volete richiedere un mutuo le spese di chiusura aumentano, infatti le spese per l’accensione di un mutuo ipotecario, variano dallo 0,5% al 3% del valore del prestito. Per ottenere un mutuo a New York dovete presentare: un visto valido per gli Stati Uniti o copia del passaporto, 4 referenze di solvibilità da parte di importanti istituti di credito (la vostra banca, il vostro commercialista o ragioniere, la compagnia di assicurazioni), certificazione di mutui o affitti per gli ultimi 12 mesi, certificazione di solvibilità per la chiusura,certificazione del datore di lavoro. Alcune banche possono richiedere meno documenti, ma tassi di interesse più alti.

POSSO DARE IN AFFITTO IL MIO IMMOBILE A NEW YORK ?

Il mercato degli affitti a New York è molto attivo, perciò non sarà difficile trovare un locatario. Gli immobili sfitti sono pochi e gli affitti sono saliti in maniera costante negli ultimi anni.

CHE DURATA HANNO DI SOLITO I CONTRATTI DI AFFITTO A NEW YORK ?

La maggior parte dei proprietari offrono contratti d’affitto di un anno. Se volete firmare un contratto per una durata maggiore, il proprietario quasi certamente vi chiederà un aumento al termine di ogni anno. Questo viene fatto per compensare un eventuale aumento di mercato dei prezzi d’affitto che il proprietario perderebbe nel caso in cui vi concedesse un prezzo fisso per un periodo più lungo. Contratti d’affitto superiori ai due anni sono molto rari a New York City.

QUALI TASSE DEVO PAGARE QUANDO DECIDO DI RIVENDERE IL MIO IMMOBILE ?

I proventi della vendita a New York, sono tassati in maniera differente, a seconda che la vendita abbia per oggetto la vostra prima abitazione o un investimento immobiliare. Inoltre, ci sono differenze tra contribuenti o non degli Stati Uniti. In genere, un aumento di valore di una proprietà immobiliare, detenuta per un anno o più, è tassato come plusvalenza. Chi ha utilizzato l’immobile come propria casa ha diritto a un’esenzione fiscale. Gli investitori stranieri sono soggetti invece a un’ulteriore trattenuta. L’imposta federale sui redditi di capitale a lungo termine (per proprietà possedute per più di un anno) è del 15% per i residenti fiscali negli Stati Uniti e del 30% per i residenti stranieri.

COS’E’ IL LIKE-KIND EXCHANGE ?

Se volete vendere un immobile e comprarne un altro, invece di pagare la tassa sulle plusvalenze, potete avvalervi del cosiddetto “Like-kind Exchange”. In questo modo il ricavato derivante dalla vendita dovrà essere depositato su un conto di garanzia e sarà utilizzato per il nuovo acquisto. Bisognerà individuare la nuova proprietà entro 45 giorni dalla data di vendita della prima proprietà. L’acquisto della nuova proprietà deve essere completato in 180 giorni. Quindi, bisogna essere ben preparati all’operazione. Il “Like-kind Exchange” è applicabile solo alle proprietà che si trovano negli Stati Uniti.

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